商铺投资(线下商铺会不会起死回生重具投资价值呢)
商铺投资，线下商铺会不会起死回生重具投资价值呢？
这几年，中国楼市涨地风生水起，中国的街铺却在电商的冲击下，有所萎靡。恰春节前后，与房地产业内人士交流一二，发现好像深圳商业（商铺）、写字楼似处于历史大底部。年后，就悄生了一个念想，去看看线下商铺真情如何。跑了几个月的社区和小mall，调研结果是：线下已在2018悄然回热。所谓的抄底红利，已经被一众大资本，用不同的方式，偷偷吃掉了。一、多数成熟生活圈，人口消费频率高的地方，购买力靠谱，空铺不多，好位置的铺位更是几近于无！二、社区街铺租金走出底部，平均租金200-800/m2，并不比传统商圈的非核心铺低太多。三、除了深圳湾的街铺，有少数一手业主亏本在卖；人气还不错的社区街铺，报价还是比较坚挺的。而且，最近深圳湾的街铺很多也租出去了，空铺比以前少很多，租金也不太差。四、街坊邻里，柴米油盐、吃喝买，基本的生活问题，还是在家门口解决。线上电商没有替代一切。简单来说，商铺业主的羊毛，是很难割了。捡商铺的便宜沾的这个企图，似乎达不成了。于是，去跟一些开发商、中介、投资公司、大投资客聊了聊，愈发确认了一些认识：新零售重新激活线下，线下房东腰包再度开鼓。一、过去3年，深圳的大面积的空置底商、裙楼，被投资公司批量承包。多数以时尚体验、学童培训（同学荟）、精品影城重新包装、招商，把客户定位调整为80后新中产，重新激活项目，重新激活商圈。二、没想到业态激活，招商顺意，租金现金流不错；原本想包装->高价售铺的短炒的投资公司，有一些就开始琢磨长持，不打算卖了。三、被租售并举、房住不炒政策弄得有点懵的部分开发商，认为搞批量公寓，利润过低、现金流压力大。一看投资公司的商圈激活行为可圈可点，也就开始自持街铺，自运营。五、传统电商渐入疲惫期，增长瓶颈；O2O和新零售尘嚣之上，热钱涌入。新品类新业态入市，商铺转入更有资金实力的O2O和网红经济手中。六、空铺因此逐渐减少，小微创业者活跃起来。一些中介和小投资客看到社区商街空铺减少，就做了二房东。把即将到期的店子租下来，腾挪一下，加点租金、加点转让费，挂牌放租。结果就是，在宝安某个入伙才1年的小区，商铺租金已经被二房东们推高了一倍。实际上，这轮商铺的底部，已被投资公司、二房东在过去2年给炒底了。挖事要挖根！中国线上电商、互联网O2O经济，已经在顶峰的尾部。连马爸爸也带头，高喊新经济、新零售，携了一堆的资本和供应商，冲到线下。把岁宝们的盘给接了。小商家，是60m2、60m2的撤；马爸爸们，是1000m2、1000m2的进。① 马云的盒马菜市开到社区街边② 马云的盒马要覆盖线上生活新零售，新业态。互联网的热闹，造起一轮轮的网红。IP红了，也是要在线下开店的。那些传统商圈所空出的老服装店、老零售铺，逐个被奈雪的茶、鲍师傅、纯棉给填格子填满了。甚至，因为电商而壮大的快递、外卖配送，也开始在各个社区找到实体点开服务店。顺丰、菜鸟们，把很多人流不旺的铺也给租了。小红书的网红们，更是热爱线下实体店：又是直播拍摄影棚，又是会员沙龙咖啡吧，又是办公室，又是仓库。一个场地，四大用途，月入百万的网红，才不觉得几万块租金的铺贵到哪里去了。线下商铺的招租压力，当然就没那么大了。而且，深圳的开发商，更是卯足劲，搞商业地产创新。2017年，深圳开了15个mall，包括佐邻、来福士、壹方天地等；2018年，深圳又新开了18个mall，包括万象汇、深业上城等。短短两年，这么多mall扎堆开，并没有发生行业最担心的事：人气不旺，生意清冷。实际的结果是，多数mall和社区新商圈都稳打稳做起来了；部分甚至像一匹匹黑马，冲入了2018年深圳零食排行榜前端。比如2017年才开业的宝安壹方城，2018年销售额达到40.6亿元，名列深圳TOP1、全国TOP20。比如2017年开业的华润万象天地，2018年销售额达到28.1亿元。比如，2018年4月底才开业的布吉万象汇，营业仅仅8个月销售额就到12个亿。当线上电商喊着活不下去、瓶颈时，深圳的线下商业却携量崛起。当线上零售降级为拼多多时，深圳的线下商业却集体升级，带动全市各区消费升级。而人们更多的消费，需要体验上的升级、消费效率上的升级，所以经济发达区域的线下商业在创新、在增长，比如2018年深圳的线下mall业绩集体飘红。新零售，响应着更年轻、更有钱的需求，消费升级，首先要在业态和运营上做升级。深圳的mall，整体都在万象城、海岸城、欢乐海岸的基础上，继续往上升级，往上探索：结合片区的需求、社区的特点，升级换代。比如，万科云城的商业街和龙华玖龙玺的商业街，就以创意美食街为主打，成为逛吃为主、购物为辅的目的地；比如，华润春笋下的深圳湾万象城，引入lady m等品牌，把深圳高端的商业再升级；比如，深业上城独具特色的文艺街区，迅速成为深港网红打卡基地；比如，光明的龙光玖龙台升级了海岸城，让社区街铺融入了mall、公园，让个体也有购买“欢乐海岸街铺”的可能。零售和消费，说到底就是充分竞争的市场经济。因为竞争，所以创新；因为竞争，线上、线下互相升级，相互融合。商家的竞争，让消费者体验更好，线下得到重新激活。连商铺二房东，都能重回商铺包租的江湖！
现在买商业街的商铺还可行吗？
我觉得现在买商业街的商铺是需要看地点而定，比如在城市的市中心步行街，人流量比较大，这类的沿街商铺还是可以进行购买的，要是人流量比较小的商业街购买时需要慎重选择。
现在很多人都在慢慢由传统的逛街购物，慢慢转变为网购模式，在网络的冲击之下，实体店确实收到了不小的冲击，也能看到很多的商铺都在出租出兑，市场运营可见并不理想，所以，造成商铺的租售情况很少，故而造成了大家再购买商铺时有许多的担心。
市场是一个市场化的运行模式，很多时候不是某个点可以控制的，是需要市场化决定的，所以大家在选择购买商铺时候一定要多多考察，万万不可草率购买，避免造成财产上的损失。
按现在年收益率45？
想投资商铺，一方面一定关注房子的收益率，因为收益率和关系到房子的投资价值，另一方面，要关注未来的收益，就是说他有没有成长前景，说白了就是租金会不会增长，通过一些其他的方式，包括观察它的商圈，那以及周边情况，包括未来城市规划，这些都要两如指掌，才能够明白，这商铺是不是一个值得投资的商铺，除此之外，别无选择。
第一点，从目前你这个收益率上来看，只能说是一个在这个基础上，如果能增长收益率的情况下，是可以选择投资的，是在后边有成长前景的情况下，才可以值得投资，如果收益率低于3.5%，甚至低于4%那就直接pass掉，不考虑后面的事了，因为用的时间成本太长，4.5%的收益率，还可以，看后面是否有增长，租金会不会增长，一定要关注这个，如果还有增长的前景，可以考虑投资，明白吗？
第二点，可以适当的考虑杠杆，可能对收益率的增长上会有更多的帮助，但是，这要求高收益率，假如能做到6%的收益，基本上可以做到以租养贷，假如你购买一套商铺，总共200万，用100万本金，另外100万按揭，按揭十年，租金能够养贷款，那么十年后你的总得，收益率就是100%，为什么这么高，其实很简单，本金100万，十年后变成200万，至少变成200万，收益率不是100%吗，有时候，杠杆还是很有魅力滴，要善加利用才对？
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，赶紧来哦。
现在投资商铺的前景如何？
一、项目与产品分析
（一）交通优势利好
项目位于星沙大道与远大一路的交汇处，距离市中心与星沙城中心距离近，空铁双引擎的交通配套，由住宅、酒店、配套商业和综合商业体组成。
地理位置：星沙大道与远大一路交汇处
商铺可售面积：1272.6㎡
商铺面积分布： 65.93㎡、206.86㎡、103.43㎡、465.43㎡、86.19㎡、172.38㎡、172.38㎡
（二）功能配套
停车场:地下停车位、广场停车位
政策扶持：东部双引擎—临空经济区及高铁会展新城
酒店配套：乐天乐怡酒店、鑫达贵都大酒店等
商业配套：智趣G98、汇一城商业、九大专业市场、自身社区底商
教育配套：湖南农业大学、湖南师范大学等九大高校
（三）大交通
项目位于芙蓉区与星沙板块交界处，自带五维立体交通——空港、高铁、火车站、高速、公交构建五维立体交通网络，未来将为项目带来庞大的消费人流。
（四）产品定位
面积区间跨度大，户型结构较为平整，紧挨小区大门与项目广场，临近两个大型综合体之间。裙楼上边有酒店，有纽带和桥头堡的商业价值。
适合购买人群：大宗不动产投资客、自购自营客户、商企业客户。
经营业态建议：银行、餐饮、医疗、培训及娱乐业态。
优势：成熟小区，并有酒店入驻。位于两个综合之间，并自带活动广场，商业价值凸显。酒店二楼展示性强。
投资50万买一个门面？
50万投资商铺，如果只是从字面上看年收益才2万；那我不如找一些基金等理财项目，年利率超4%-5%多得是，年收益起码是2万～2.5万。但是如果您觉得您所选的商铺有升值空间，那就要另说啦！
跟您讲讲我身边的事，就我老家五六线城市！原先就已经有七间大商场大超市，今年7月份又开了家目前最大的商场 吾悦广场！这个月天汇百货也准备开业了！这些东西说明了什么？说明了商业市场产能严重过剩。
像我们这些开店的，感觉生意一年不如一年！前面几年个个都在骂马云，说因为网商搞死实体了，其实我个人感觉并不是如此！真正的问题是城市商业中心无节制建设，根本就没考虑需求量有多大、完全没有规划！不信您也可以多上街走走，曾经繁华的街道今时今日是个什么样的样貌。加之现在电商越来越成熟，这个问题只会越来越严重！
综上所述，以后绝大多数的商铺只会越变越不值钱，完全失去投资的意义！所以个人认为商铺投资还是需要慎重！！
